Memilih Properti Komersial Dengan Keuntungan Finansial

Memilih Properti Komersial Dengan Keuntungan Finansial

Spektekno.com – Ketika menilai Real estate komersil, perlu untuk memahami faktor-faktor finansial yang dibuat oleh properti tersebut. Hal ini sebelum anda harga properti atau menganggapnya cocok untuk membeli. Dalam melakukan hal ini, tidak hanya faktor keuangan hari ini bahwa Anda perlu melihat, tetapi juga orang-orang yang telah dirumuskan sejarah properti selama beberapa waktu terakhir.

Dalam hal ini, definisi dari ‘waktu baru’ adalah tiga atau lima tahun terakhir. Mengejutkan bagaimana pemilik properti mencoba untuk memanipulasi pendapatan bangunan dan pengeluaran pada saat penjualan; mereka tidak dapat dengan mudah mengubah sejarah properti dan ini adalah di mana Anda dapat mengungkap banyak rahasia properti.

Setelah sejarah dan saat ini kinerja properti sepenuhnya dipahami, Anda kemudian dapat berhubungan ke akurasi biaya operasi saat ini. Semua properti investasi harus beroperasi dengan anggaran yang diberikan secara bulanan dan dipantau seperempat.

Proses pemantauan kuartal memungkinkan untuk penyesuaian pada anggaran ketika hal-hal yang tidak biasa pendapatan dan pengeluaran yang jelas. Tidak ada gunanya melanjutkan dengan anggaran properti yang semakin tidak seimbang dengan kinerja properti yang sebenarnya. Manajer pendanaan dalam properti kompleks biasanya melakukan penyesuaian anggaran secara teratur. Prinsip yang sama dapat dan harus berlaku untuk investor swasta.

Memilih Properti Komersial Dengan Keuntungan Finansial

Jadi sekarang mari kita lihat masalah utama analisis keuangan yang dapat Anda fokuskan dalam evaluasi properti Anda:

Jadwal sewa harus bersumber dari properti dan diperiksa total. Apa yang Anda cari di sini adalah ringkasan akurat pemilik sewa saat ini dan sewa dibayar. Menarik untuk mencatat jadwal tenancy yang terkenal tidak benar dan tidak sampai saat ini dalam banyak kejadian. Ini adalah masalah industri umum berasal dari kurangnya ketekunan pada bagian dari pemilik properti atau manajer properti untuk menjaga catatan jadwal sewa. Untuk alasan ini, akurasi jadwal sewa pada saat penjualan properti perlu hati-hati diperiksa terhadap dokumentasi asli.


Dokumentasi Milik mencerminkan pada semua jenis penghuni harus bersumber. Dokumentasi ini biasanya sewa, Surat ijin tinggal, dan Perjanjian samping dengan para penyewa. Anda harus berharap bahwa beberapa dokumentasi ini tidak akan terdaftar pada judul properti. Pengacara cukup akrab dengan mengejar semua dokumentasi properti dan akan tahu pertanyaan yang tepat untuk meminta pemilik properti sebelumnya. Jika ragu, lakukan proses ekstensif dengan pengacara Anda sebelum penyelesaian yang diselesaikan.

Jaminan dan obligasi semua dokumen sewa harus bersumber dan didokumentasikan. Hal ini melindungi pemilik pada saat default pada bagian dari penyewa. Mereka harus melalui ke pemilik properti baru pada saat penyelesaian properti. Bagaimana hal ini bisa dicapai dengan jaminan sewa atau ikatan, dan itu mungkin berarti jaminan itu harus diterbitkan kembali pada saat penjualan dan penyelesaian untuk pemilik properti baru.

Pengacara untuk pemilik properti baru (s) biasanya akan memeriksa ini dan menawarkan metode solusi pada saat penjualan. Yang penting, jaminan sewa dan obligasi harus dikumpulkan secara hukum oleh pemilik properti baru dengan syarat dari setiap dokumen sewa yang ada.


Memahami jenis biaya sewa seluruh properti sangat penting untuk kinerja properti. Dalam satu Properti Dengan beberapa penyewa umum untuk berbagai penyewaan untuk dikenakan biaya di berbeda sewa. Ini berarti bahwa bersih dan sewa kotor bisa jelas di properti yang sama dan memiliki dampak yang berbeda pada posisi outgoings untuk pemilik. Satu-satunya cara untuk sepenuhnya menghargai dan menganalisis situasi sewa yang lengkap adalah membaca semua sewa secara rinci.

Memilih Properti Komersial Dengan Keuntungan Finansial


Mencari biaya luar biasa atas properti harus menjadi bagian berikutnya dari analisis Anda. Tuntutan ini biasanya berasal dari dewan lokal dan proses rating mereka. Bisa jadi tuduhan khusus telah dibesarkan di properti sebagai Levy khusus untuk kantor polisi.

Memahami biaya outgoings untuk properti di daerah lokal sangat penting untuk analisis properti Anda sendiri. Apa yang harus anda lakukan di sini adalah membandingkan rata-rata outgoings untuk properti lokal yang mirip dengan properti subjek di mana Anda terlibat. Harus ada kesamaan atau kesamaan antara sifat tertentu dalam kategori yang sama. Jika properti manapun memiliki peningkatan secara signifikan untuk alasan apapun, maka alasan itu harus diidentifikasi sebelum proses penjualan atau penyesuaian properti dipertimbangkan. Pembeli properti tidak ingin membeli sesuatu yang merupakan beban keuangan diatas rata-rata pengeluaran industri.


Jadwal depresiasi untuk properti harus dijaga setiap tahun sehingga keuntungannya dapat dimasukkan ke dalam setiap strategi penjualan properti ketika saatnya tiba. Depresiasi yang tersedia untuk properti memungkinkan pendapatan dikurangi dan karenanya pajak kurang dibayar oleh pemilik rumah. Hal ini normal bagi akuntan pemilik properti untuk mengumpulkan jadwal depresiasi setiap tahun pada waktu pajak.


Harga dan pajak dibayar pada properti perlu diidentifikasi dan dipahami. Mereka sudah dekat dengan penaksiran nilai properti dilakukan oleh dewan lokal. Waktu penilaian dewan biasanya setiap dua atau tiga tahun dan akan memiliki dampak yang signifikan pada harga dan pajak yang dibayar dalam tahun valuasi. Pemilik properti harus mengharapkan peningkatan rating yang wajar dalam tahun-tahun di mana valuasi properti harus dilakukan. Perlu dicek saat penilaian properti berikutnya di wilayah ini harus dilakukan oleh dewan lokal.


Penilaian survei daerah situs dan tenancy di properti harus diperiksa atau dilakukan. Hal biasa bagi perbedaan yang ditemukan dalam proses ini. Anda juga harus mencari ruang surplus di area umum gedung yang dapat dikembalikan ke ruang sewa dalam inisiatif tenancy baru. Bangunan ini menjadi keuntungan strategis ketika Anda perbaikan atau memperluas properti.
Dalam menganalisis arus kas bersejarah, Anda harus mencari dampak apapun yang muncul dari pengurangan incentive, dan vacancies. Hal ini cukup umum untuk pengurangan sewa terjadi di awal sewa sebagai insentif.

Memilih Properti Komersial Dengan Keuntungan Finansial

Ketika Anda menemukan ini, dokumentasi yang mendukung insentif harus dicairkan dan mengulas akurasi dan pengaruhnya terhadap arus kas. Anda tidak ingin membeli properti hanya untuk menemukan aliran kas Anda mengurangi setiap tahun karena kesepakatan insentif yang ada. Jika kesepakatan insentif ini ada, diinginkan untuk mendapatkan pemilik properti yang ada untuk melepas atau menyesuaikan dampak dari insentif pada saat penyelesaian properti. Dengan kata lain, pemilik properti yang ada harus mengkompensasi pemilik properti baru untuk ketidaknyamanan yang menciptakan insentif di masa depan properti.


Penyewaan saat ini di properti harus dibandingkan dengan harga pasar di daerah. Bisa jadi bahwa sewa properti tidak seimbang untuk harga pasar di wilayah tersebut. Jika hal ini terjadi membayar untuk memahami apa dampak ini akan menciptakan dalam menyewakan setiap daerah kosong baru yang muncul, dan juga dalam negosiasi sewa baru dengan penyewa yang ada.


Ancaman sewa pasar jatuh pada saat review sewa bisa menjadi masalah nyata di pasar yang lebih lambat. Jika properti memiliki persyaratan sewa pasar yang akan datang, maka Sewa perlu diperiksa untuk mengidentifikasi apakah sewa dapat jatuh di waktu review pasar.

Kadang Sewa memiliki persyaratan khusus yang dapat mencegah sewa akan turun bahkan jika sewa di sekitar telah melakukan itu. Kami menyebutnya klausul ‘ratchet clauses’, menyimpulkan bahwa proses ratchet ‘ berhenti menyewakan pasar yang lebih rendah. Berhati-hatilah di sini meskipun dalam beberapa retail dan undang-undang properti lain dapat mencegah penggunaan atau implementasi dari ‘ratchet clause’. Jika ragu-ragu melihat properti yang baik pengacara.


Jadi ini adalah beberapa kritis keuangan elemen untuk melihat ketika menilai properti investasi komersial. Luangkan waktu untuk menganalisis baik pendapatan dan pengeluaran di properti sebelum Anda membuat setiap pilihan akhir mengatasi harga properti atau akuisisi.

You May Also Like

About the Author: spektekno

hobi menulis artikel

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *